不動産売却における心理的瑕疵とは？価格への影響や告知義務について解説！
不動産の売却を検討している方の中には「人が亡くなっている物件だけど買い手は見つかるのだろうか？」と悩む方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、買い手が見つかったとしても、人が亡くなっているという事実は売却価格にどの程度影響を及ぼすのでしょうか。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵について解説します。
不動産売却における心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、設備や構造上の問題が存在しないにも関わらず、心理的な理由で買主が購入したくないと感じるような事柄のことをいいます。
不動産業界では、物件の不具合や問題点のことを瑕疵といいますが、一般的には、雨漏り・構造体のひび割れ・設備の故障といった物理的瑕疵を指すことが多いでしょう。
心理的瑕疵とは「事件や事故で人が亡くなっている事故物件」などの心理的に抵抗のある事柄が該当します。
心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、売主は買主に対して抵当権などの重要事項と同様に、物件の瑕疵についても告知義務を負います。
もしも、告知義務を果たさないまま契約・引き渡しをおこなった場合、買主から訴えられてしまう可能性もあるため注意しましょう。
心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響とは？
心理的瑕疵のある不動産は、購入希望者が現れにくいため、相場よりも売却価格が安くなってしまうケースが多いでしょう。
心理的瑕疵が金額に与える影響はケースバイケースですが、自殺で3割程度、殺人事件では5割程度安くなってしまうといわれています。
しかし、事件や事故の内容や立地条件によっては、そこまで金額が下がらずに買い手が見つかる場合もあります。
心理的瑕疵は、人により受け止め方・感じ方が大きく異なるため「事故物件は絶対に嫌だ」という方ばかりではないのです。
不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは？
心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、告知義務の範囲はどうなっているのでしょうか。
宅地建物取引業者のガイドラインでは、自殺・殺人・孤独死・火災による死亡などは事故物件に該当し告知義務が発生するとされています。
一方で、病気や老衰による自然死については事故物件に該当せず、告知義務はないとされています。
ただし、自然死についても、長期間にわたり遺体が放置されていた場合などには告知義務があるとされているため、注意が必要です。
告知がいつまで必要かについては、法律上明確な基準は設けられていませんが、一般的に事件・事故発生から6年程度が目安といわれています。
しかし、人によっては心理的瑕疵に抵抗を強く感じる場合もあるため、未然にトラブルを防ぎたいのであれば、一定期間が経過していたとしても告知しておいたほうが無難でしょう。
まとめ
今回は、不動産の売却を検討している方に向けて心理的瑕疵について解説しました。
心理的瑕疵は不動産の売却価格に影響を与えますが、瑕疵の内容や立地などによっては価格もそこまで下がらずに買い手が見つかるケースもあります。
売却後のトラブルを防ぐために、瑕疵の内容はできるだけ正確に伝えることをおすすめします。
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