中古マンションの売却価格は、さまざまな要因によって決まります。
なかでも、築年数は売却価格に大きな影響を与えます。
今回は、中古マンションの売却価格と築年数の関係性についてご紹介します。
中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ、ご一読ください。
中古マンションの資産価値が決まる要因とは
中古マンションの資産価値は専有部分と共用部分の2つが関わってきます。
専有部分は、建物の独立した部分である住居や店舗などのことで、共有部分はエントランス、廊下、エレベーター、階段などです。
共用部分にはマンションの敷地、いわゆる土地も含まれており、敷地権と呼ばれています。
つまり、マンションの資産価値は敷地利用権と専有部分の区分所有権、建物や建物付属物の共有持分によって構成されているのです。
なお、建物は築年数が経過すると資産価値は減少しますが、土地の部分は価値が下がることはありません。
中古マンションの売り時となる築年数とは
売り時となる築年数を知るには、実際の成約率が参考になります。
東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏不動産流通市場（2019）」を確認すると、築6年から10年の成約率が31.9%ともっとも高くなっています。
これは、築5年以内のマンションよりも高い成約率です。
では、売り時となる築年数はどれくらいなのでしょう。
それが築15～25年です。
なぜなら築15年を超えると手持ちの資金を使わずにマンションを売却できる可能性が高まるからです。
一般的にローン残高より売却価格が高くなるのが築15年頃からといわれています。
そのため、手持ち資金が必要ない可能性が高まるのです。
また、築25年を超えると住宅ローン控除が使えなくなるので、買主を見つけにくくなります。
以上の理由によって中古マンションの売り時は築15～25年とされているのです。
築30年以上のマンションが売れにくい理由とは
築30年以上を超えると、さまざまなものを交換、修理する必要があります。
そのため、需要が多いとはいえません。
しかし、例外もあります。
それが、大規模修繕を終えているマンションと人気エリアに立地しているマンションです。
多くの場合、築15年から30年の間に大規模修繕が実施されます。
大規模修繕が実施されていれば、外壁塗装やエレベーターの入れ替えが終わっているので、買主も安心できます。
そのため、築30年以上経過していて大規模修繕が近い場合は、完了後に売却するのも良いでしょう。
また、築30年以上のマンションでも人気エリアに立地している場合は、価格が下がりにくい特徴があります。
なぜなら、土地の資産価値は下がらないからです。
ただし、上記の2つは例外です。
基本的には、築30年を超えると需要が少なくなるので、マンション売却を検討する場合は築30年以内を目安としましょう。
まとめ
中古マンションの売却価格には、築年数が大きく関係してきます。
また、価格だけでなく成約率も築年数によって違いがあるので、売却を検討しているときは、築年数がポイントです。
売り時となる築年数は15年から25年なので、売却を検討している方は、1つの目安として覚えておきましょう。
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