コロナが流行して以降、病院は面会制限や入院規則が厳しくなっているのが現状でしょう。
入院中に所有する不動産の売却を検討するならば、事前にどんな方法があるのか知っておくことが大切です。
今回は、所有者が入院中に不動産売却する方法と所有者が認知症の場合も含めてご紹介します。
所有者である自分が入院中に不動産売却する方法
不動産売却時の売買契約には、売主と買主の合意があれば場所は重要ではありません。
つまり、自分が入院中には不動産会社や買主に病院に来てもらい契約が可能です。
また、不動産会社が自分の入院している病院と買主の元へ足を運び、契約書に記名・押印をもらう持ち回り契約の方法もあります。
容態が悪く手続きが困難な場合は、代理人に委任する方法がおすすめです。
ただし未成年者など一部の例外を除いて、売主の意思で誰でも代理人に選べますが、委任者と同等の法的効力を持つため慎重に決めましょう。
さらに、代理人が売却価格などを勝手に決めないために、委任状で代理人の権限を制限することが重要です。
他には、不動産を子や孫に名義変更して売却活動してもらう方法もあります。
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所有者である親が入院中に不動産売却する方法
所有者である親が入院中に不動産を売却するには、子どもに代理人を委任する方法や名義変更する方法があります。
名義変更するには、子どもが買取るか無償で譲り受けるかの2とおりがありますが、いくつか注意が必要です。
まず買取る場合、親は売却代金を得ますが、子どもは購入資金の用意や市場価格と売却価格の差額によっては贈与税がかかります。
無償で譲り受ける場合は、贈与税の資金の準備が必要です。
ただし、相続時精算課税制度という時価が2500万までは贈与税がかからず、相続時に贈与した不動産も含めた遺産に相続税が課せられる特例もあります。
もし他に相続人がいるならば、相続によるトラブルを防ぐために、きちんと説明し納得してもらうことが大切です。
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入院中の所有者が認知症の場合に不動産売却する方法
入院中の所有者が認知症で判断能力が不十分な場合は、成年後見制度を利用できます。
まず成年後見人を決めるために配偶者、四親等内の親族、検察官などが所有者の住所地がある家庭裁判所に申し立てることが必要です。
裁判所が成年後見人に適格かどうか審理しますが、原則として未成年者や破産者はなれず、弁護士などの第三者が選任される場合もあります。
申立てから裁判所の審判までは約1〜2か月かかり、成年後見人に選任され不動産売却の契約などの権限を与えられれば売却可能です。
ただし、あくまで認知症の所有者のためにおこなう売買のみ許可され、自由に不動産を処分できないので注意しましょう。
そして売買の際には、家庭裁判所の許可が必要です。
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まとめ
入院中に所有する不動産の売却方法はいろいろありますが、代理人に任せる場合には信頼できる方を慎重に考えて選びましょう。
そして委任状には、代理人の権限を制限することが大切です。
所有者が認知症の場合、成年後見人は自由に不動産を処分できず、売買の際に家庭裁判所の許可が必要なことも覚えておきましょう。
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