住み替えにかかる税金はいくら？売却と購入の種類や特例についても解説

住み替えをご検討中の方のなかには、理想の住まいへの期待が膨らむ一方で、資金計画に不安を覚えるものでしょう。
新たな生活を安心して、スタートさせるためには、見落としがちな税金の仕組みを、正しく把握しておくことが重要です。
本記事では、住み替えにかかる税金はいくらか、売却と購入の種類や特例について解説します。

売却時にかかる税金とタイミング

住み替えにおける売却フェーズでは、印紙税、登録免許税、所得税、住民税という4種類の税金が段階的に生じます。
まず、売買契約を締結する際、契約書に貼付する印紙税が、必要となるでしょう。
次に、ローン残債がある物件を売る場合、決済時の抵当権抹消登記などに伴って、登録免許税がかかるのです。
さらに、売却で譲渡益が出た場合には、翌年の確定申告で所得税と住民税が課されます。
所得税には、復興特別所得税も含まれ、売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるか否かで適用税率が異なります。
売却直後は、手元に現金があっても、翌年の納税資金をしっかり確保しておくことが大切です。

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家を購入する際にかかる税金と資金計画

新居となる家を購入する際にかかる税金も、売却時と同様に、購入フェーズごとに把握することが求められます。
はじめに、新築や中古を問わず、売買契約を結ぶ段階で、課税文書である契約書に対して印紙税が発生するでしょう。
続いて、引渡しに伴う所有権移転や、抵当権設定などの登記手続において、登録免許税を納めなくてはなりません。
これらの税金は、購入代金などと一緒に、決済資金へ組み込んで準備しておくと安心です。
また、引渡しからしばらく経った後に、都道府県から通知が届き、課税されるのが不動産取得税です。
さらに、購入後の保有期間中は、毎年1月1日時点の所有者に対して、固定資産税や都市計画税が継続的にかかります。

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負担を抑える特例とその活用法

住み替えでは税金がかかる反面、要件を満たせば、税負担を抑えられる特例が存在します。
売却時の代表例は、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける「3,000万円の特別控除」です。
さらに、所有期間が10年を超える家であれば、低い税率が適用される「軽減税率の特例」を使える可能性があるでしょう。
これら2つの特例は、条件次第で併用できるため、売却益が大きいケースほど、高い節税効果を発揮するのです。
一方、購入側で重要になるのが、新居への入居で所得税が控除される「住宅ローン控除」です。
ただし、売却時の特例と住宅ローン控除は、併用できない場合があるため、事前の比較検討が不可欠となります。

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まとめ

売却時には、契約や決済などの進行に合わせて、印紙税や登録免許税、翌年の譲渡所得に対する税金が生じます。
新居の購入時においても、契約から引渡し後にかけて、登録免許税や不動産取得税などが段階的にかかります。
双方の税負担を、最適化するためにも、売却時の各種控除と購入時の住宅ローン控除を比較し、計画的に進めることが大切です。
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