任意売却でも抵当権は消せる？抵当権消滅請求の手続きや注意点も解説

不動産を取得したものの、抵当権が残ったままで不安に感じたことはないでしょうか。
そのなかでも、第三取得者が活用できる「抵当権消滅請求」が注目されています。
本記事では、抵当権消滅請求の制度概要や関連制度との違い、実務上のポイントについて解説いたします。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求は、抵当権が付いた不動産を取得した第三者が、債権者に対し抵当権の抹消を求める制度です。
競売や任意売却でなく、通常の売買や贈与などで取得した場合でも抵当権が残っていれば、この制度が使われます。
請求にはまず、その不動産の所有権を取得している必要があります。
債務者本人や保証人ではなく、第三取得者であることが前提です。
第三取得者は、債権者に相当額の弁済を申し出て、抵当権の抹消を求めます。
債権者が応じれば抵当権は消滅し、応じなければ競売に進む可能性もあります。
抵当権消滅請求は、取得者が不動産を有効活用できるようにするために設けられており、任意売却の場面でも重要視されている制度です。

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抵当権消滅請求と代価弁済の違い

抵当権消滅請求と似た制度に「代価弁済」がありますが、両者には明確な違いがあります。
抵当権消滅請求は、取得者が主体となって申し出る制度で、代価弁済は債権者が代金の受領によって抵当権を消す手続きです。
つまり、主導権の所在が異なります。
また、消滅請求は売買・贈与・財産分与など取得方法が広いのに対し、代価弁済は原則売買による取得に限定されます。
さらに、代価弁済は保証人でも利用できますが、抵当権消滅請求は保証人では使えません。
地上権など用益権の取得についても、代価弁済は適用範囲がありますが、消滅請求は対象外となることがあります。
手続きの主体や対象範囲が異なるため、任意売却においてはそれぞれの制度を正しく理解し、使い分ける必要があります。

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抵当権消滅請求をおこなう際のポイント

抵当権消滅請求をおこなうには、いくつかの大切なポイントがあります。
まず、請求できるのは第三取得者に限られ、債務者や連帯保証人は対象外です。
したがって、任意売却を予定している場合、購入者が制度を理解しておく必要があります。
次に、請求は不動産取得後に速やかにおこなう必要があります。
競売開始の差押えが入ると、請求が認められない場合もあるため注意が必要です。
また、請求後に債権者が2か月以内に異議を示さなければ、承諾とみなされ抵当権は消滅します。
この2か月の管理も大切で、提示する弁済額は債権額との均衡を考慮する必要があり、あまりに低いと拒否され競売になる可能性もあります。

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まとめ

抵当権消滅請求は、第三者が抵当権付き不動産を取得した際に活用できる制度です。
類似する代価弁済は、主導権や適用範囲に違いがあるため、制度選択には注意が必要です。
請求の時期、要件、金額設定を正しく把握し、適切に手続きすることが円滑な不動産活用につながります。
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