土地の購入で気を付けるべき袋地とは？特徴をご紹介

土地を購入する際に、なるべく価格や維持費が安く済む物件を探している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
袋地は、比較的そのような条件に当てはまる傾向にありますが、注意すべき点も多いです。
そこで今回は、袋地とは何か、袋地が再建築不可になるケースや、土地を購入する際に建築できるようにする方法についてご紹介します。

土地を購入する際の袋地とは

袋地とは、敷地の周りがほかの土地に囲まれており、道路までの道がない土地のことです。
そのため、無道路地と呼ばれることもあり、周囲の土地のことを囲繞地と呼びます。
袋地から道路に出るためには、囲繞地のなかを通行しなければならず、囲繞地の持ち主に通行料の支払いが必要です。
周りを私有地に囲まれていなくても、海や河川など水場を経由しないと道路に出られない土地や、道路との間に大きな高低差がある土地は準袋地と呼ばれます。
不動産取引の場においては、準袋地も袋地と同様の扱いを受けるケースが多く、基本的にこれらの土地は資産価値が低いです。

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購入した土地が袋地だと再建築不可になる

現在建っている建物を解体した場合、袋地には新規で建物を建てられなくなります。
これは、袋地が接道義務の基準を満たしていない、再建築不可の土地であるためです。
建物を建てる土地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
そのため、土地の周囲に道路がない袋地はこの条件を満たすことができず、リフォームなど以外で新しい家を建てられないのです。
同様のケースで、敷地から細い通路が道路まで伸びている旗竿地でも、再建築不可になる場合があります。
通路の幅が2m以上ない場合、道路に接していても接道義務を果たせず、再建築不可になるので、袋地や旗竿地は通常の土地より価格が安めに設定されています。

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購入した袋地を建築できるようにするには

せっかく土地を購入しても、再建築不可のままでは活用の幅が狭まってしまいます。
たとえば、すでに接道義務を果たしている隣の土地も一緒に購入し、袋地と合筆すると再建築可能です。
また、袋地の一部と接道している隣地の一部を等価交換して、接道義務を果たせるようにすれば再建築できるようになります。
ほかにも隣地の所有者と話し合い、双方合意のうえで、幅2m以上の範囲に通行地権を設定してもらう手もあるでしょう。
このように、袋地を再建築するためには、何らかの方法で接道できるようにする必要があります。

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まとめ

袋地は価格が安いものの、そのままでは建築ができない土地です。
そのため、何らかの形で接道状況を改善して建築を可能にしないと、ほとんど活用できません。
土地を購入する際は、価格だけでなく、このような接道義務を果たしているかといった条件も重視するのがおすすめです。
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